北京學(xué)區(qū)房：購房總結(jié)及注意事項，為準(zhǔn)備簽約購房的家長們碼字。

來源：家長幫論壇北京站作者：郭主席 2018-03-31 17:44:22

　　【導(dǎo)語】學(xué)區(qū)房在義務(wù)教育階段占據(jù)重要地位，很大程度上決定了孩子的學(xué)校和同學(xué)圈，所以家長們?yōu)榱颂暨x學(xué)區(qū)房也是操透了心，要考慮的事宜很多，比如：學(xué)區(qū)范圍、對口學(xué)校的好壞、房子的大小、居住環(huán)境、小區(qū)信息、價格價位等，都是我們要考慮的信息。為了方便大家對比、挑選以及了解學(xué)區(qū)房情況，小編整理了一些買了學(xué)區(qū)房家長的建議或正在挑選學(xué)區(qū)房家長的意見給大家，希望對想要買學(xué)區(qū)房的你有所參考。

　　黑芝麻胡同小學(xué)，今天正式辦結(jié)，也算紀(jì)念貼吧…在簽約購房過程中都遇到這樣那樣的問題，以下是自己遇到的問題和教訓(xùn)，并沒有全部做到，現(xiàn)總結(jié)給大家。因房屋和地區(qū)不同可能流程和處理辦法有差別，僅供參考。如果寫的有不妥或者不足請眾家長指出和補充，為更多家長朋友能過順利交易助力。

　　一、找一個靠譜中介，如果帶看過程中你感覺中介不厚道，夸大其詞，不擇手段，辦事拖拉。又恰巧碰到中意的房子，一定要換掉中介，不要礙于面子，中介在后續(xù)核房、價格及手續(xù)等事情上會影響很大。核房建議大家明確要求中介核對房本與住建委地址是否一字不差。有差可能要原業(yè)主換房本再重新所有手續(xù)面簽網(wǎng)簽批貸，麻煩得很。網(wǎng)簽合同一定要與房本一字不差，房子較老可能要求新加樓層等信息，一定要求中介在核房及網(wǎng)簽過程中認(rèn)真對待，同時大家也要多留意。我就吃了這點的大虧。問題百出。

　　二、談價格，如果精力夠，可以多記錄一些掛牌價與成交價的差別，會讓你形成一個大概能談下來的幅度概念。某片小區(qū)掛牌價格基本是中介建議的，成交價也主要是中介談下來的，中間的差價幅度基本都差不多，再就是以同小區(qū)歷史成交價做參考，不要局限在同一個中介公司的成交價。

　　三、簽合同，要與業(yè)主本人簽，見房本，見身份證，有的抵押的無房本起碼也要有復(fù)印件，什么委托售房，業(yè)主外地的，建議慎重吧。建委版的合同一般談下來改動都不會太大，其中根本違約、及違約責(zé)任需要仔細(xì)看，自己的違約責(zé)任輕重可能改動不會太大，但對方的違約責(zé)任你感覺輕了你是有權(quán)利提出更改的。根本違約是重大違約，不太懂法律，但如果你很在意的事情可以試著限定在根本違約里，“三方免責(zé)”字眼一般都跟在“解除合同”字眼后面，要寫上。主合同及補充合同里需要盡可能全面的約定事項，這里建議大家?guī)c。

　　1、【戶口保證金】10萬+為宜

　　即便業(yè)主聲稱沒有戶口，也要留出一部分，因為學(xué)區(qū)房很多都是年代久遠(yuǎn)，中間發(fā)生太多事情，地址變更、遷出遷入，可能連業(yè)主本人也記不清楚。有的房子歷史地址會有變化，雖然這種情況很少，有的涉及街道有的是地址本身某個字的變化。我買的房子就是這個問題，交易前疏忽了，但下方本之前或之后一定要到派出所查清楚，有的派出所可能會說沒有義務(wù)給查詢戶口，這時候需要中介或者磨嘴皮子了。

　　2、【物業(yè)交割保證金】3-5萬為宜

　　因為業(yè)主更替，物業(yè)費、取暖費、水電費歷史問題會很復(fù)雜，再就是有租戶的押金問題。有的房子中介會說業(yè)主一直自主或者有租戶租住不會拖欠，這里不要相信，上上個業(yè)主拖欠的取暖物業(yè)都還沒有解決的房子比比皆是。

　　3、【重新測量誤差的約定】，有的房子年老、陽臺、違建、測量方式差異等因素，下新房本之前可能會面臨重新測量的問題，這種情況也少但是也是時有發(fā)生的，補充協(xié)議里也一定要約定好假設(shè)遇到重新測量面積變化后的價格問題。有可能變大也有可能變小。

　　4、【租戶問題】三點，一個需要租戶手寫放棄優(yōu)先購買權(quán)，二租金轉(zhuǎn)移節(jié)點，一般貌似約定是賣家收到全款，物業(yè)交割之后房租歸買房所有，但也可以爭取過戶完成作為節(jié)點，轉(zhuǎn)移當(dāng)月房租需按日計算。三是如果你想自住讓租戶提前搬走，要與原業(yè)主明確違約金的解決辦法。

　　5、【稅費】二手房當(dāng)中涉及到的稅費主要是個稅、契稅、營業(yè)稅、土地出讓金等，個稅無非差額的20%、1%、無三種情況，比如1%的情況一般是不滿五唯一又查不到原值的情況，但查不到原值也都是中介的經(jīng)驗之談，如果遇到1%的情況一定要在合同里明確非1%的情況怎么處理。土地出讓金一般從房本上可以看出，商本和回遷等其他本貌似是有區(qū)別的，營業(yè)稅滿二免，契稅這里除了跟你個人首、二套有關(guān)外，還跟是不是非普通住宅有關(guān)，非普住宅對面積單價都有要求。詳細(xì)就不列舉了但是在簽合同之前以上稅費一定要要求中介精算，并且詳細(xì)寫入補充合同。寫清楚如果稅費最終有差異怎么解決。

　　6、【房款準(zhǔn)備】，三部分，定金、首付款、中介費。

　　【定金】是簽完合同付的一般原則是根據(jù)總房價來交，這個自己衡量吧。如果沒簽合同前交定金可以說完全無用，你非要交切記一定要走資金監(jiān)管，定金也是可以走資金監(jiān)管的，交了定金記得要業(yè)主出收據(jù)。