在有經(jīng)驗(yàn)的投資者看來，市中心的小戶型是個“香餑餑”。

　　一般而言，地處市中心的小戶型因其擁有絕佳的位置，以及市場供應(yīng)量少，因此它的地段價值、稀缺性等較一般的物業(yè)更為突出。此外，小戶型物業(yè)在租賃市場上的表現(xiàn)更為出色，受眾更廣�；�于這些特點(diǎn)，小戶型物業(yè)受投資者青睞讓人不難理解。

　　但專家表示，并非所有市中心小戶型都具有投資價值，由此看來投資這種物業(yè)也需要注意規(guī)避風(fēng)險。那么，如何投資市中心小戶型呢？

　　市中心小戶型受青睞

　　最近一段時間老張又在考察小房子，他還想在上海的市中心購買一套房產(chǎn)用來投資。老張是個“老法師”，手中房產(chǎn)有七、八處。他有個嗜好，就是喜歡“收集”小戶型。談到這個愛好，老張表示緣于一個偶然事件。那是在三年前的夏天，當(dāng)時有兩個租客同時退租，于是他提前一個月將兩套房子同時掛牌出租。其中一套位于市中心的小戶型很快就有了下一個租客；而另外一套位于外環(huán)線附近的三房，雖然租金并不高，但卻空置了三個多月以后才得以再次租出。

　　老張堅(jiān)持長期投資理念，很是看重房產(chǎn)的租金收益，這要求物業(yè)在租賃市場上要有上佳表現(xiàn)才行。除了租金收入的高低，另一個不可忽略的因素就是能否快速出租。而市中心小戶型不但在收益方面讓人滿意，而且因?yàn)槭袌鼋邮艹潭雀叨�得以快速出租，空置期大大縮短。這讓老張意識到，投資小戶型其實(shí)是一個不錯的選擇。

　　其實(shí)，除了在租賃市場上的良好表現(xiàn)之外，市中心小戶型還有不少優(yōu)點(diǎn)。專業(yè)人士表示，市中心小戶型的地段稀缺性同樣也是值得關(guān)注的因素之一。就北京、上海、廣州等一線城市的供應(yīng)情況來看，市中心區(qū)域住宅供應(yīng)量已是愈發(fā)稀少，物以稀為貴，這導(dǎo)致市中心的住宅價格不斷攀升。也許投資者已經(jīng)注意到了這點(diǎn)，近期位于北京中關(guān)村板塊的小戶型項(xiàng)目，以及廣州市珠江新城、天河北板塊的小戶型二手房，都非常搶手。

　　而就目前的具體情形來看，市中心小戶型的投資回報率也比較理想。記者選取廣州珠江新城兩套住宅進(jìn)行對比后發(fā)現(xiàn)，小戶型的投資回報率要高于大房。如一套出自富力史丹尼的42平方米一房，市場售價約75萬元，其月租金可達(dá)2700元，初略估算其年投資回報率約4％；另外一套出自保利心語花園的110平方米左右的三房，市場售價約200萬元，月租金約3300元，估算得出其投資回報率只有1.8％左右，不及小戶型的一半。

　　投資需要講究技巧

　　是不是隨便購買一套市中心小戶型，都能得到不錯的投資回報呢？答案是否定的。上海德佑地產(chǎn)市場部有關(guān)人士表示，有諸多因素會影響到小戶型的品質(zhì)，比如有些小區(qū)物業(yè)管理水平一般，很難吸引到高素質(zhì)的客戶前來租賃，因此物業(yè)租金水平不高，這無疑會影響到投資收益。

　　據(jù)了解，目前市中心小戶型物業(yè)主要包括酒店式公寓、小面積公寓以及工房，而在上海還存在一種比較特殊的小戶型，即新式里弄。各種形式的小戶型物業(yè)都具有投資價值，其區(qū)別在于價值的大小。如果選擇得當(dāng)，投資回報會更為理想，否則只能得到一般的市場平均水平。需要注意的是，小戶型投資不但要關(guān)注物業(yè)本身的升值能力，還要兼顧其在租賃市場上的表現(xiàn)，故需更加注重投資技巧。

　　玩法一：緊盯租客選小區(qū)

　　對投資者來說，選房很關(guān)鍵。如果挑選到升值潛力大的物業(yè)，肯定會獲得更為理想的投資回報。有經(jīng)驗(yàn)的投資者會根據(jù)租客的情況來挑選物業(yè)。

　　【案例1】有中介向廣州的黃女士推薦了一套出自馬賽國際公寓的小戶型。該小區(qū)位于廣州市天河區(qū)珠江新城，是一個酒店式公寓項(xiàng)目，租客多為工作在市區(qū)的白領(lǐng)。不過黃女士最終沒有選擇在這里置業(yè)，而是準(zhǔn)備在附近的凱旋新世界購置一套73平方米左右的一房，因?yàn)樗�看中的是凱旋新世界里的外籍租客。

　　【評析】黃女士的做法值得玩味。從表面上看，凱旋新世界的房價已經(jīng)達(dá)到了22000元/平方米左右，幾乎是馬賽國際公寓售價的兩倍，選擇前者無疑會加大投資成本。但黃女士的選擇卻有她的道理，因?yàn)檫@個小區(qū)深受外籍人士的喜愛，這種情形會帶來兩大好處，其一是租金水平高，其二就是物業(yè)本身的升值潛力也不小。

　　由此可見，根據(jù)租客層次的高低來選擇物業(yè)，可視作選擇物業(yè)的一條捷徑，尤其是對于已經(jīng)相對成熟的二手房來說，該策略非常有效。有不少工作在上海的外籍人士喜好新式里弄房，從而也使得這種小戶型十分暢銷。

　　玩法二：傍上豪宅升值快

　　選擇知名樓盤尤其是豪宅里面的小戶型，可以因整個小區(qū)物業(yè)升值較快而能夠讓投資收益最大化。

　　【案例2】因?yàn)橐荒钪�差，讓上海的俞先生少賺�?0萬元。兩年前，他在中山公寓附近花了65萬元購置了一套酒店式公寓，其時他也考察了位于靜安區(qū)的中凱城市之光，不過當(dāng)時30000元/平方米的房價讓他有點(diǎn)為難，因?yàn)楫?dāng)時在他看來，這樣的價位有些太高了。但時至今日，他手里的那套酒店式公寓已經(jīng)漲到95萬元，凈賺30萬元。但如果投資中凱城市之光，以目前的55000元/平方米單價計(jì)算，他可以多賺50萬元。

　　【評析】樓盤的品相也是投資者需要關(guān)注的因素之一。相對來說，口碑很好、品相不錯的樓盤，市場接受程度也相應(yīng)較高，因此會受到更多人的追捧，尤其是一些高收入人群的加入，會使得物業(yè)的價格漲幅處于市場前列。市中心的一些知名樓盤就有這樣的特點(diǎn)，如靜安區(qū)的中凱城市之光、徐家匯的東方曼哈頓等均是如此。

　　玩法三：軟硬件配套都具備

　　對于一些小戶型物業(yè)來說，其軟硬件配套設(shè)施也是投資者必須認(rèn)真考察的要素之一。

　　【案例3】山西的許先生決定在中關(guān)村附近購置一套小戶型用于投資。在他看來，中關(guān)村是北京市重點(diǎn)發(fā)展的商務(wù)區(qū)之一，這里寫字樓密集；此外這里還擁有得天獨(dú)厚的教育資源，名校云集；當(dāng)然軌道交通也經(jīng)過這里，購物設(shè)施齊全，值得投資。

　　【評析】應(yīng)該說市中心物業(yè)擁有更多的資源，如醫(yī)療、教育、購物、交通等配套設(shè)施肯定優(yōu)于外圍區(qū)域。但值得注意的是，因?yàn)榈乩砦恢玫鹊戎T多因素，使得并非所有樓盤都能全部占有這些資源，很多只是部分占有或者僅僅沾邊，因此投資者務(wù)必要認(rèn)真考察。

　　考察的內(nèi)容除了上述與市政配套有關(guān)的內(nèi)容之外，還應(yīng)該做的工作是考察一下周邊寫字樓分布情況，以及各個寫字樓與小區(qū)之間交通方便程度。此外還要注意考察的是物業(yè)的賣點(diǎn)多不多，如是不是學(xué)區(qū)房、景觀房等等。當(dāng)然，物業(yè)本身的內(nèi)部裝修狀況以及小區(qū)物業(yè)的服務(wù)水平，也不能忽略。

　　玩法四：戶型選擇有講究

　　投資者一定要站在租客的立場上挑選房型，切不可粗心大意。

　　【案例4】房型不能忽視，否則會吃虧，上海的柳女士就得到了這樣的教訓(xùn)。兩年前，她在徐家匯附近投資了一套小戶型。由于當(dāng)時太匆忙，她沒有仔細(xì)考察就買了下來。后來在出租過程中，顧客對房型總是不滿意，并以此跟她討價還價。她這才發(fā)現(xiàn)這套小戶型房型設(shè)計(jì)方面有缺陷，而她這套房子的租金總是要比其他低廉一些。

　　【評析】租賃市場競爭很激烈，尤其是高端租賃市場。小戶型由于其面積小，如果設(shè)計(jì)不合理，就會造成局促的感覺，其居住舒適性大打折扣，而一些能出得起價錢的租客往往對居住舒適度要求很高。如果戶型布局設(shè)計(jì)不好，居住舒適度自然打折扣，相對來說就未必好租。

　　而在區(qū)域環(huán)境不變、租金價格相差無幾的基礎(chǔ)上，租房者會看房子的朝向、采光等因素，同時也會選擇房型更為合理的住房。因此建議要投資購買那些戶型格局合理、有效使用面積大的小戶型，不要購買那些房型有欠缺的小戶型。

　　小貼士

　　土地使用年限要注意

　　目前小戶型物業(yè)中有一種形式較常見，即公寓式酒店，對于這種形式的項(xiàng)目，投資者一定要留意其土地使用性質(zhì)，如果開發(fā)商以商住性質(zhì)來立項(xiàng)，那么其土地為商業(yè)性質(zhì)，使用年限只有50年，而非一般商品住宅的70年。如果此類物業(yè)售價與商品住宅相同，則意味著已經(jīng)透支了未來的升值空間。

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